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后3000億時代的融創 孫宏斌開念“穩”字訣
發布時間:2019-10-10 16:56????瀏覽數::
【導讀】在銷售迅猛增長的情況,另一個命題或許是孫宏斌更為關心的,即如何在做大規模和保持穩健之間找到新的平衡點。

后3000億時代的融創 孫宏斌開念“穩”字訣

  憑借迅猛的銷售勢頭,融創今年銷售排名三度前移,穩居房地產第一陣營。2017年前11月,融創中已經實現合約銷售金額人民幣3019.4億元,提前完成全面3000億的銷售目標,年銷售額位居全國房地產企業第四名。對融創中國董事會主席孫宏斌而言,這應該是一個意料之中的局面,早在今年9月融創就將全年目標上調至3000億。在銷售迅猛增長的情況,另一個命題或許是孫宏斌更為關心的,即如何在做大規模和保持穩健之間找到新的平衡點。

  在房地產調控空前嚴厲的大環境下,快速提升資產水平,降低負債指標是融創這樣的大型房企保持下一階段競爭力重要前提。要做到這一點,按孫宏斌的話說,就是要“去杠桿,去產能,去庫存。”

  其中,去杠桿是重中之重。12月15日,融創中國發布公告擬以每股31.1港元配售2.515億股配售股份,增發融資總額折合美元約10.02億。這也是半年之內,融創中國的第二次增發。融創的這兩次增發,完成了超過15億美金的股權融資,也創造了單家房地產企業1年內股權融資的歷史新紀錄。

  這一行為,被市場解讀為融創為優化資產負債結構所作出的又一次重大舉措,同時也為后3000億時代的融創奠定了“穩健”的主基調。

  穩定保持規模與穩健之間的平衡

  以融創中國增發融資為例,在完成10億美元增發后,公司凈資產將會從270億增厚至348億,直接帶動凈負債率大幅下降。通過增加資產而不是直接降低負債來降杠桿的選擇,使得公司能夠持續保持體量優勢。從企業自身經營的角度細算,雖然半年報統計時融創賬上就已經有超過900億的現金,但在利率普遍上浮的當下,用現金主動償還未到期的低息債券顯然并不劃算。尤其是考慮到銷售爆量帶來的利潤快速增加,做大股東權益當然是降低負債率的更優選擇。這也讓融創能持續保持在規模和穩健之間的平衡。

  事實上,在宏觀政策層面的調控和優勢地產企業自身變革的疊加下,地產業自身的有效調整,已經初步見效。此前,在多個公開場合,融創中國董事會主席孫宏斌都強調融創中國的團隊有戰略更有執行,他個人和團隊一直在一線,聽得見炮聲,敢拼刺刀。

  從這樣的角度來看,去年10月以來變未在公開市場拿地、不斷通過并購獲得土地儲備的融創,提前為今年的發展做足了準備。如今,融創做強資產額、優化現金流,而不是直接降負債的降杠桿模式,更應是一種戰略考量。

  并購帶來更良性的現金流

  能夠通過增加資產降杠桿,融創依托的是資金快速周轉和融資能力的提升。其底蘊,則在于過去兩年并購帶來的規模效應。事實上,融創不斷完成大型并購之時,外界的關注焦點始終在于交易金額這一點上,并未觀察融創并購之后的一系列動作。未能以動態的眼光觀察變化中的企業現金流這一核心數據,是過去大多是人質疑融創“并購太花錢,可能形成財務負擔”的主要原因。

  并購花錢,但是好的并購更賺錢。融創業績和實力的提升讓越來越多人看明白了這一點。這兩年,大部分龍頭公司也陸續加入了并購的行列。 以融創為例,大規模并購直接提升了融創土地儲備的量級。同時,出于對現金流的重視,融創也在并購過程中迅速形成快速轉化項目的能力,使得并購項目能夠快速進入市場,重新“回歸”現金流。

  來自融創中期業績發布會報告的數據顯示,當前融創總土地儲備已達到2億平方米,位居行業第三。其中包括現有項目1.01億平米、萬達文旅項目4970萬平米以及一二級聯動項目約5000萬平米,位于一線、環一線和核心城市的可售貨值占比超過96%。2017年上半年,融創并購拿地占新增土地儲備總量的84%。融創在全國62座城市,約300多個項目的版圖布局,平均樓面地價僅為5130元/平方米,遠低于同行在公開土地市場上獲取的土地成本價格。

  除了價格優勢,融創在并購選擇上一直傾向拿熟地,熱衷容易高周轉的項目。相較于招拍掛土地至少10個月才能銷售的現金周轉周期,并購拿地的資金使用效率明顯更高。像融創2016年9月融創收購融科資產包后,僅一個季度即貢獻百億銷售;2017年5月收購天津星耀五洲項目,三個月后已經蓄客開盤;近期收購的萬達文旅資產包,很多項目交割后便直接開始銷售。

  可以說,并購對于融創而言,固然是一個花錢的過程,但更是一個現金流優化的過程。正是因為通過收并購方式獲取了高性價比的土地資源、成熟的項目才得以為銷售業績的爆發式增長奠定了基礎。而正是出于對自身超低土地成本、充足的可售貨值、已售未結轉資源以及較高的銷售均價的自信,才得以讓孫宏斌堅定地看多中國。因此,孫宏斌多次對外表態,堅信行業發展會有好的結果,調控會讓行業發展更健康,中國的地是安全的,房地產是安全的。

  集中度提升 融創有望明年保持在第一陣營

  在融創中國發布半年報,將銷售業績目標調升至3000億的同時,外界也觀察到,孫宏斌開始對外明示,將暫緩拿地。此前,孫宏斌也曾在多個公開場合表態稱,“融創要把銷售做好,將土地資源變現才是我們的第一任務”。結合融創中國一系列的動作,會發現:一方面,融創在謀求通過嚴控拿地價格和質量來控制風險;另一方面,融創也在謀求土地儲備價值的釋放,從而在行業調整的大背景下,持續做優做強。

  從行業發展的角度觀察,當前一個重大的行業趨勢是:行業集中度進一步增強,大型地產企業正在不斷做大。根據克而瑞研究中心發布的《2017年上半年中國房地產企業銷售TOP200》,上半年,行業的集中度進一步提升。從銷售金額看,前10強房企的市場份額占比達26.6%,前100強房企的市場占比達58.1%。以銷售面積計算,前10強的市場份額占比達到15.8%,前100強的市場占比達到33.2%。從數據上看,房地產調控政策雖然讓許多中小房地產企業在經營上陷入困境,卻為現金流控制良好的大型房地產企業擴大市場占有率提供了機遇。

  以這個角度觀察2018年的房地產市場,優勢房企的規模之爭應成為業內極大的看點。尤其是自2012年至今,一直保持50%以上符合增長率的融創中國極有可能在銷售規模排名再向前攀升。對比過往銷售業績,在完成2017年3000億銷售目標后,融創銷售業績已經實現連續兩年翻倍增長。更為關鍵的是,融創土地儲備結構優越,96%貨值均位于一二線及環一二線城市,位置基本上也都是城市的核心位置。當前2億平米的土地儲備,意味著,融創的可售貨值保守估計也會超過2.5萬億元人民幣。預計2018年,融創將保持穩定持續的增長態勢。這一趨勢顯然也被投資機構所看重,融創中國今年以來股價已經上漲了超過400%。

  此前,孫宏斌一直強調融創知進退,而在控制風險和做大規模間找到新平衡后,融創中國的2018年會怎樣進退依然讓外界期待。而融創式路徑的持續高增長,這依然需要事實去作答。


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